Безопасная покупка недвижимости в Мексике - Недвижимость в Мексике - Инвестиции в недвижимость
Не теряйте разум, пересекая границу
Получите Руководство БЕСПЛАТНО прямо сейчас
Мифы и ошибки при покупке недвижимости в Мексике. Теперь вам не придется идти сложным путем.
скачать


Безопасная покупка недвижимости в Мексике

Часто задаваемые вопросы и ответы

Не поддавайтесь «коктейльной лихорадке»!

Иногда люди находятся под таким сильным впечатлением от природной красоты и климата Мексики, что совершенно забывают о правилах и совершают ошибки, вызванные невнимательностью.

Это и есть "Коктейльная лихорадка". Чтобы купить недвижимость с умом, нужно быть образованным покупателем.

10 этапов покупки недвижимости в Мексике
Покупать недвижимость в Мексике никогда не было так просто.
Взгляните на 10 этапов покупки и начинайте покупать уже сегодня! Узнать больше
Владение недвижимостью в Мексике!
1. Можете ли вы действительно владеть недвижимостью в Мексике?
2. Как это сделать?
Вариант 1 – Покупка по доверительной банковской операции
3. Что такое доверительная собственность (Fideicomiso)?
4. Зачем нужна доверительная собственность (Fideicomiso)?
5. Является ли доверительная собственность (Fideicomiso) банковским активом?
6. Сколько действует право на доверительную собственность (Fideicomiso)?
Может ли Правительство конфисковать приобретенную мной недвижимость?
7. Может ли Правительство конфисковать приобретенную мной недвижимость?
Вариант 2 – Покупка через корпорацию
8. Зачем покупать недвижимость через корпорацию?
9. Какие типы корпораций существуют в Мексике?
10. Как купить недвижимость через корпорацию?
11. Сколько стоит создание корпорации?
Кто будет представлять и защищать мои интересы?
12. Кто будет представлять и защищать мои интересы?
Риэлторская компания
13. Риэлторская компания
1. Можете ли вы действительно владеть недвижимостью в Мексике?

Да, абсолютно верно.

В действительности, иностранцам разрешено легально приобретать недвижимость в Мексике, кроме того, мексиканское правительство предприняло множество мер, чтобы сделать процедуру покупки недвижимости безопасной и простой.

Эта процедура не противоречит закону и является безопасной на все 100%, а мы поможем вам пройти все ее этапы.

Вы можете приобрести свой собственный райский уголок одним из двух способов: либо через доверительную (трастовую) банковскую операцию (Fideicomiso), либо через создание мексиканской корпорации.

3. Что такое доверительная банковская операция (Fideicomiso)

Fideicomiso это доверительная операция купли-продажи недвижимости, производимая выбранным вами мексиканским банком от вашего имени (Scotia Bank, HSBC [крупнейший банк в мире], Banamex [Citigroup], Santander [крупнейший испанский банк] и другими). Банк выступает в качестве Доверительного управляющего, а Вы и назначенные вами лица являются бенефициарами. Будучи бенефициаром, Вы полностью контролируете доверительную операцию и использование приобретаемой по ней недвижимости, а также принимаете все инвестиционные решения. Это не аренда, а эквивалент Доверительной собственности в США. Операция Fideicomiso дает бенефициару (Вам) безусловное и безотзывное право контролировать приобретаемую собственность: использовать, сдавать в аренду, улучшать, продавать ее, а также продавать в ипотеку, передавать в наследство и дарить.

Проще говоря, недвижимость передается вам в доверительную собственность и контролируется банком в Мексике от вашего имени.

Fideicomiso служит для того, чтобы иностранцы могли купить лучшую недвижимость в «ограниченной зоне» Мексики, и обезопасить заключаемые сделки. «Ограниченная зона» охватывает все земельные участки, расположенные в 31 миле (50 км) от береговой линии и 62 милях (100 км) от мексиканской границы. Конституция Мексики включает пункты, разработанные специально для защиты мексиканских земель и предотвращения потерь больших земельных участков, с чем Мексика исторически зачастую сталкивалась. Вместо того чтобы менять свою Конституцию, Мексика разработала и внедрила Fideicomiso, чтобы поощрить вливание иностранных инвестиций в районы, где это особенно необходимо, в частности вдоль побережья. Жилая недвижимость за пределами «ограниченной зоны» может быть куплена иностранцами напрямую, без необходимости совершения доверительных банковских операций, тем не менее некоторые покупатели предпочитают воспользоваться ими.

Не является. Доверительная собственность не является банковским активом; она представляет собой лишь основание для проведения доверительной операции. Вы и лица, назначаемые Вами, являются бенефициарами. Доверительная собственность на недвижимость в Мексике оформляется банком на бенефициара (Вас) и не считается активом Банка, поэтому над ней не производятся какие-либо юридические действия, в которых задействован банк. Доверительная собственность является собственностью бенефициара.

Право доверительной собственности первоначально передается на 50 лет и может быть продлено в любое время при помощи заполнения очень простой формы и за номинальную плату. Каждый раз право доверительной собственности продлевается на 50 лет. И всегда полежит продлению. Текущая стоимость такой процедуры составляет около 500 долларов США.

7. Может ли правительство конфисковать мою собственность?

Иностранцы часто беспокоятся о том, что приобретенная ими земля может быть экспроприирована правительством Мексики. По Североамериканскому соглашению о свободной торговле (NAFTA), правительство Мексики не имеет права прямо или косвенно экспроприировать собственность за исключением объектов общественного назначения (т.е. дорог). Это возможно только по решению о принудительном отчуждении. В редких случаях, когда экспроприация земли правительством необходима, владельцу в краткие сроки выплачивается соответствующая компенсация рыночной стоимости земли, а также начисленные проценты. Этот процесс эквивалентен процедуре, называемой в США суверенным правом государства отчуждать частную собственность (Eminent Domain), в Великобритании он называется правом на принудительное отчуждение частной собственности (Compulsory Purchase), а в Канаде – экспроприацией (Expropriation).

Совет эксперта:Если вы когда-либо слышали истории о том, что некто лишался своей частной собственности по решению правительства Мексики, это могло быть связано только тем, что этот человек по несчастью приобрел землю Эхидо (землю Майя), самостоятельно приобретать которую имеют законное право только граждане Мексики. Земли Майя являются единственными в Мексике землями, на которые нельзя оформить правовой титул.

8. Зачем оформлять покупку через корпорацию?

Многие инвесторы останавливают свой выбор на приобретении недвижимости через корпорацию, если они эта инвестиция осуществляется в бизнес-целях. Такой вариант возможен в случае покупки или продажи недвижимости, аренды недвижимости или владения несколькими объектами недвижимости.



Есть несколько типов мексиканских корпораций, однако двумя наиболее распространенными из них являются общества с ограниченной ответственностью (ООО) и товарищества с ограниченной ответственностью (ТОО). Выбор типа корпорации имеет важное значение, что связано с условиями налогообложения в Мексике и Вашей родной стране, поэтому Вам следует обсудить с адвокатами или бухгалтерами преимущества и издержки, которые связаны с организацией обоих типов корпораций. Вы сэкономите время и деньги, если убедитесь с самого начала, что выбор сделан Вами правильно.

Приобретение недвижимости в собственность в Мексике возможно через создание мексиканской корпорации. С 1995 года иностранцы могут полноправно владеть и управлять мексиканскими корпорациями. Для создания иностранной корпорации в Мексике требуются два или более инвестора, которые будут совместно контролировать 100% корпорации. При этом ни один из инвесторов корпорации не должен быть гражданином Мексики. После того, как мексиканская корпорация образована, она имеет право приобретать собственность в любом районе Мексики, включая «ограниченную зону». При помощи создания корпорации иностранные владельцы получают право не только приобретать и контролировать недвижимость, но и полноправно владеть ею. Приобретаемая недвижимость принадлежит иностранным корпорациям на тех же правах, что и мексиканским юридическим лицам. Никаких инвестиционных ограничений для иностранных мексиканских корпораций на покупку и развитие недвижимости не существует.

Как правило, за создание корпорации адвокату выплачивается 1,500 долларов США. Кроме того, в Мексике взимается 100 долларов США в месяц за ведение бухгалтерского учета.

12. Кто будет представлять и защищать мои интересы?

В Мексике в сделке с недвижимостью в «ограниченной зоне» участвуют 4 стороны. Каждая из них занимается решением вопросов в соответствующей сфере и будет помогать Вам в проведении сделки с недвижимостью.

  • Риэлторская компания
  • Адвокат Покупателя
  • Банк (если недвижимость приобретается через доверительные банковские операции (Fideicomiso))
  • Нотариус

Риэлторская компания

13. Риэлторская компания

Процесс покупки недвижимости в Мексике неизбежно будет отличаться от того, к которому Вы привыкли. Именно поэтому так важно привлечь к сделке опытных в этом вопросе людей. Команда опытных специалистов, которые смогут оказать Вам помощь на каждом этапе, даст вам гарантию того, что заключаемая Вами сделка будет полностью безопасной. Наша компания Investment Properties Mexico по праву гордится индивидуальным подходом к каждому клиенту и стремлением обезопасить сделки с недвижимостью, совершаемые ими. Зачастую между нашими специалистами и клиентами возникают истинно доверительные отношения, так как мы стремимся реализовать их мечту о покупке наиболее подходящей недвижимости в Мексике.

Адвокат

14. Зачем прибегать к услугам адвоката?

Мы рекомендуем привлечь к проведению сделок с недвижимостью адвоката, так как считаем, что адвокатские услуги незаменимы для защиты Ваших интересов. Адвокат будет представлять Вас и защищать Ваши права во всех сделках. Адвокат составляет контракт и изучает условия продажи. С юридической точки зрения, только мексиканские адвокаты, имеющие лицензию, могут давать рекомендации по вопросам законодательства. Иностранные адвокаты не имеют лицензии на юридическую практику в Мексике и не имеют права участвовать в решении этих вопросов.

Совет эксперта: Вниманию покупателей! - Типичная для Мексики история: иногда люди из благих побуждений, но зачастую просто недобросовестные, обещают покупателям более выгодную сделку, говоря, что у них есть друг или родственник, который может предоставить скидку при покупке недвижимости и помочь им сэкономить деньги. Это НЕВОЗМОЖНО. Привлекая неподходящих людей в свою команду, Вы рискуете получить неверно оформленные документы. Необходимость возвращаться к этому снова и исправлять допущенные при составлении документации ошибки, в конечном итоге, будет стоить Вам не одну тысячу долларов, что дороже услуг квалифицированного адвоката.

Адвокат не только представляет и защищает Ваши интересы при совершении законных сделок, но и поможет Вам сэкономить деньги. Это происходит потому, что адвокаты участвуют во множестве различных операций и устанавливают контакты с банками, нотариусами и представителями мексиканского правительства. Они всегда в курсе самых выгодных цен и низких пошлин, что помогает покупателям снизить расходы.

Вы также сможете проконсультироваться с Вашим адвокатом о таких юридических возможностях, как налоговое планирование, затраты на сделки с недвижимостью, оплачиваемые продавцом, и способы получения права на собственность, чтобы убедиться, что Вы не упустили ни одну из них. Зачастую совет профессионала может помочь покупателю сэкономить не одну тысячу долларов при уплате налогов и во многих других случаях, если в конечном итоге он решит продать приобретенную собственность.

Нотариус

16. Кто такой нотариус?

Мексиканский нотариус (Notario Publico) является лицензированным адвокатом, получившим сертификат федерального правительства, удостоверяющий его право выступать в качестве официального и беспристрастного представителя правительства Мексики. Круг полномочий нотариуса в Мексике схож с полномочиями нотариуса в Канаде, и гораздо шире полномочий нотариуса в США. По требованиям мексиканского правительства, нотариусы в Мексике сдают строгий экзамен и являются представителями правительства. Они обеспечивают неукоснительное соблюдение норм безопасности и правил при оформлении оригинальных записей и документов, а также вносят записи в Государственный реестр собственности. Роль нотариуса очень важна в Мексике, так как нотариус может быть привлечен к ответственности в случае нарушения норм гражданского и уголовного кодексов.

Нотариус выполняет целый ряд задач, в том числе осуществляет проверку подлинности юридических документов, расчет налогов на прирост капитала, а также несет ответственность за ратификацию всех сделок с недвижимостью в Мексике. Любая сделка с недвижимостью, не ратифицированная в присутствии нотариуса и не зарегистрированная должным образом в Государственном реестре, считается недействительной и не подлежит исполнению.

При заключении сделок с недвижимостью, нотариус несет равную ответственность как перед покупателем, так и перед продавцом, и в, конечном счете, является ответственным лицом перед мексиканским правительством. Работа нотариуса заключается в обеспечении законности передачи права собственности, расчете и удержании налога на доход от прироста капитала от имени правительства, сборе налога на приобретение покупателем недвижимости и его выплате Министерству иностранных дел, координации процедур оценки, проверке документов, удостоверяющих, что имущество покупателя не заложено или арестовано, документов, подтверждающих, что у него нет задолженностей. Нотариус также делает запросы на получение всех необходимых для проведения сделки разрешений. После оформления сделки, нотариус должен внести соответствующую запись в Государственный реестр и зарегистрировать объект в налоговых (кадастровых) органах. Роль нотариуса очень важна в Мексике, так как нотариус может быть привлечен к ответственности в случае нарушения норм гражданского и уголовного кодексов.

Нотариус в Мексике имеет право и все полномочия для проведения сделок с недвижимостью. Тем не менее, мы рекомендуем воспользоваться также и помощью адвоката, чтобы он представлял и защищал ваши интересы при совершении законных сделок с недвижимостью.

Банк (при оформлении недвижимости в доверительную собственность (Fideicomiso))

18. Какие функции выполняет банк?

Доверительным ссудным банком является мексиканский банк, уполномоченный выступать в качестве Доверительного управляющего. Доверительный ссудный банк должен являться зарегистрированным в Мексике финансовым учреждением с отделом доверительных операций банка. Будучи покупателем, вы имеете право выбрать любой квалифицированный банк (Scotia Bank, HSBC [крупнейший банк в мире], Banamex [Citigroup], Santander [крупнейший испанский банк] и т.д.). Банк даст гарантию того, что совершение сделки является законным и уместным. Банк выпускает и выдает покупателю доверенность на единоличное владение недвижимостью и ее использование. В соответствии с мексиканским законодательством доверительный ссудный банк не вправе передавать право собственности на имущество, изменять права бенефициара или производить какие-либо действия в отношении имущества без Вашего письменного согласия или указания. Обращение к крупному банку является еще одним уровнем защиты для покупателя.

Да, абсолютно. Мексиканские банки находятся под правительственной защитой от банкротства. Доверительное владение собственностью таким образом косвенно гарантируется правительством.

Собственность, находящаяся в доверительном управлении, не является активом банка. В редких случаях, когда мексиканский банк сталкивается с финансовыми трудностями, недвижимость передается другому Доверительному ссудному банку. Новый банк будет выполнять все необходимые обязательства по отношению к существующей доверительной собственности. Эти процедуры регулируются федеральным законодательством.

20. Нужно ли мне титульное страхование?

Титульное страхование стало доступно в Мексике с 1993 года, однако его оформление не является обязательным. Так как американцы привыкли к оформлению титульного страхования при совершении сделок с недвижимостью в США, они чувствуют себя с ним спокойнее. Титульный полис считается страховым документом для права владения собственностью и является единственной гарантией денежной компенсации, которую покупатель может получить за владение недвижимостью. Титульное страхование подобно договору гарантии возмещения убытков в США: он гарантирует, что имущество является свободным от любых претензий, судебных решений, не заложено и т.д. Титульное страхование является дополнительной гарантией того, что право собственности будет принадлежать лицу, покупающему недвижимость в рамках доверительной собственности. Тот факт, что приобретаемая недвижимость свободна от каких-либо претензий, также должна быть подтверждена вашим адвокатом и нотариусом.

Компания Investment Properties Mexico работает как с First American Title Company, так и с Stewart Title, чтобы должным образом обрабатывать все поступающие заявки на оформление титульного страхования и защищать Ваши интересы. Независимо от того, используете ли Вы компанию First American или Stewart Title, Вы можете быть уверены, что они будут поддерживать и представлять Вас и защитят от любой потенциальной противоправной претензии в отношении приобретенной вами недвижимости в Мексике. Компания First American Title была первой в Соединенных Штатах компанией, которая начала оформлять титульное страхование на недвижимость в Мексике.

Для оформления титульного страхования необходимо сделать три шага:

  • 1. Покупателем выплачивается 30% страхового титульного взноса, после чего ему выдается "Титульное страховое обязательство"
  • 2. В течение 60 - 90 дней (для крупных городов) титульное право на владение регистрируется.
  • 3. Покупателем выплачиваются оставшиеся 70% страхового взноса, после чего ему выдается титульный страховой полис.
23. Каковы общие расходы на проведение сделки купли-продажи недвижимости?

Общая стоимость заключения сделки, в том числе: налоги, нотариальные сборы, создание условного депонирования, сборы для произведения оценки недвижимости, комиссия банку за открытие кредита, подачу заявки, оформление доверительной собственности, получение разрешений SRE составит около 5-7% от цены продажи.

Если Ваша кандидатура на получение финансирования была одобрена, и Вы решили приобретать недвижимость в ипотеку, Ваши расходы приблизятся к 7-10% от цены продажи. Как правило, 95% сделок с недвижимостью в Мексике совершаются за собственные средства покупателей, но ипотечное кредитование в Мексике, хоть оно и появилось сравнительно недавно, становится все более популярным.

  • Расходы на сборы и пошлины, подлежащие оплате покупателем:
  • Плата за сбор документов – 2%
  • Реестровые пошлины – 1%
  • Гонорар нотариусу – 1%
  • Гонорар адвокату – $3,000
  • Покупка по доверительной банковской операции
  • Единоразовый сбор – $1,500
  • Регистрационный сбор – $500
  • Ежегодный сбор – $500
  • Покупка через корпорацию
  • Единоразовый сбор – $1,500
  • Ежемесячный сбор – $100
24. Что такое земли Майя?

Земля Майя была как-то описана как один из крупнейших в мире неиспользованных рынков недвижимости. Она доступна, недооценена, и при использовании квалифицированной юридической помощи ее можно купить без рисков.

Дальновидные инвесторы понимают, что, в соответствии с прогнозами, земельный сектор Майя позиционируется как процветающий и растущий. Он идеально расположен, имеет хорошую инфраструктуру, и земельные участки, расположенные в нем, можно безопасно покупать в разы дешевле их реальной цены.

Большинство инвесторов понимают, что инвестирование в недвижимость является надежным способом обогащения, но при этом они чаще всего покупают недвижимость по розничным ценам. Тем не менее, инвестирование в недвижимость в Мексике предлагает инвесторам возможность приобрести землю непосредственно у жителей земли Майя по оптовым ценам и таким образом получить выгоду мгновенно.

Процесс получения права на землю представляет собой простую пятиэтапную процедуру. Первый этап называется PROCEDE, а весь процесс получения права на землю занимает от 24 до 60 месяцев. Конечно, чем раньше в течение этого процесса Вы купите землю, тем более выгодными для Вас будут цены.

Самое замечательное состоит в том, что как только процедура по оформлению земли в собственность начинается, мексиканское правительство по закону обязано исследовать покупаемые земли и контролировать все этапы процесса покупки. Оно закрепляет землю за покупателем и выдает сертификаты, которые затем можно зарегистрировать в государственном реестре, когда владельцы будут готовы к этому.

Опытные инвесторы понимают, что инвестиции в земли Майя являются безопасными и представляют собой уникальную возможность приобрести землю по местным ценам.

Свяжитесь с нами по вопросам Безопасная покупка

Есть вопросы? Позвоните.. +1 (850) 390-0621  Или напишите нам  письмо